課程背景

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中存在著會(huì)計(jì)處理與所得稅處理的差異，同時(shí)土地增值稅扣除項(xiàng)目及加計(jì)扣除項(xiàng)目與所得稅也有差異，如果準(zhǔn)確地將會(huì)計(jì)核算內(nèi)容轉(zhuǎn)換為土地增值稅計(jì)算相關(guān)項(xiàng)目而不錯(cuò)不僅需要技術(shù)支持，而且還要科學(xué)地進(jìn)行業(yè)務(wù)處理。會(huì)計(jì)與稅法的協(xié)調(diào)才是解決問(wèn)題的關(guān)鍵。 針對(duì)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，稅收收入任務(wù)變得更為艱巨。強(qiáng)化征管成為目前稅收工作的重中之重。同時(shí)稅制改革也為企業(yè)遵從稅法帶來(lái)困擾，涉稅風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越考驗(yàn)著財(cái)稅管理人員的能力和耐力。如果用一種簡(jiǎn)單有效的方式監(jiān)控涉稅風(fēng)險(xiǎn)成為管理者的一種追求和向往。本次課程不僅僅提供一些案例分析，更重要的是的提供一種管理手段，即用管理報(bào)表的方式來(lái)監(jiān)控和管理涉稅風(fēng)險(xiǎn) 。同時(shí)對(duì)一些爭(zhēng)議的問(wèn)題特別是企業(yè)所得稅與土地增值稅差異問(wèn)題進(jìn)行深入分析，規(guī)避誤判造成的損失與風(fēng)險(xiǎn)。

課程目標(biāo)

1.學(xué)會(huì)用管理報(bào)表來(lái)監(jiān)控和管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)； 2.學(xué)會(huì)區(qū)分所得稅匯算與土地增值稅清算過(guò)程中對(duì)相關(guān)成本費(fèi)用的劃分，避免誤判造成的損失和風(fēng)險(xiǎn)； 3.學(xué)會(huì)并掌握土地增值稅清算程序、清算過(guò)程需要的資料、清算鑒證報(bào)表使用及與會(huì)計(jì)賬目數(shù)據(jù)的切入、及鑒證報(bào)告的出具； 4.在清算過(guò)程中正確把握和準(zhǔn)確運(yùn)用現(xiàn)存的有效的文件開(kāi)展稅收規(guī)劃并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)； 5.及時(shí)解決工作中存在的問(wèn)題。

課程大綱

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? **節(jié)  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算及會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù) 

? 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的三個(gè)階段 

?     準(zhǔn)備階段、行政審批階段（五證的獲得）和權(quán)屬初始登記階段。此階段稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析判斷。包括十余種拿地方式的稅收規(guī)劃。

? 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)算的四個(gè)程序 

? 工程預(yù)算（包括全科目介紹、預(yù)算表格設(shè)計(jì)及編制）、工程結(jié)算、竣工結(jié)算與竣工決算

? 三、開(kāi)發(fā)成本的歸集范圍及會(huì)計(jì)核算賬戶設(shè)置、程序、方法 

? 開(kāi)發(fā)成本組成內(nèi)容、開(kāi)發(fā)成本核算程序、成本分?jǐn)偡椒?/p>

? 四、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的10大內(nèi)容 

? 五、房屋開(kāi)發(fā)成本與土地開(kāi)發(fā)成本的核算 

?     成本核算對(duì)象六原則、    房屋開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目核算、   土地開(kāi)發(fā)成本核算

? 六、企業(yè)所得稅開(kāi)發(fā)成本與會(huì)計(jì)成本5大不同點(diǎn) 

? 成本對(duì)象確定原則具體應(yīng)用、計(jì)稅成本內(nèi)容所得稅與土增稅處理不同點(diǎn)、   計(jì)稅成本核算的一般程序、    成本分配方法 及應(yīng)用、   預(yù)提費(fèi)用及后續(xù)費(fèi)用處理

? 七、土地增值稅開(kāi)發(fā)成本與會(huì)計(jì)成本3大不同點(diǎn) 

? 清算項(xiàng)目對(duì)象的確定、開(kāi)發(fā)成本內(nèi)容、    扣除項(xiàng)目分配方法

? 第二節(jié)  開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算實(shí)務(wù)解析 

?       一、土地增值稅的征稅對(duì)象 

?       二、土地增值稅的預(yù)征、清算和核定征收 

? 預(yù)征率、及宏觀政策變化后預(yù)征率的調(diào)整、國(guó)五條出臺(tái)后的預(yù)征率。土地增值稅清算、   核定征收的條件及前提

?       三、清算的兩種類型 

? 通知清算與自行清算

?       四、清算收入的范圍及3步確認(rèn)法 

?       五、清算5大扣除項(xiàng)目詳細(xì)解析 

?     （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

?    （二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

?    （三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

?    （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

?     (五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）

?       六、扣除項(xiàng)目的5種分配方法 

?       七、特殊事項(xiàng)的土地增值稅處理 

?       八、土地增值稅項(xiàng)目清算的鑒證 

? （一）清算前期準(zhǔn)備（二）采集相關(guān)部門信息（發(fā)改部門、土地管理部門、規(guī)劃部門、建設(shè)部門、房產(chǎn)管理部門）（三）企業(yè)應(yīng)收集的10項(xiàng)資料（四）項(xiàng)目及財(cái)務(wù)等信息27項(xiàng)（五）項(xiàng)目清算前土增稅測(cè)算（六）項(xiàng)目定價(jià)方法（七）清算申報(bào)表

? 第三節(jié)  企業(yè)所得稅與土地增值稅比較 

?         一、匯算清繳與項(xiàng)目清算差異 

?         二、應(yīng)稅收入差異 

?         三、開(kāi)發(fā)成本差異 

?         四、開(kāi)發(fā)費(fèi)用差異 

?         五、預(yù)提費(fèi)用差異及后續(xù)費(fèi)用   

?        六、相關(guān)的清算鑒證表格的填制

? 第四節(jié)  企業(yè)主要稅收規(guī)劃方法及稅收風(fēng)險(xiǎn)控制

?     一、土地增值稅反避稅政策分析及應(yīng)對(duì) 

?     二、稅收優(yōu)惠政策的規(guī)劃及風(fēng)險(xiǎn)分析 

?     三、收入的規(guī)劃及風(fēng)險(xiǎn)分析 

?     四、開(kāi)發(fā)成本及其他的稅收規(guī)劃及風(fēng)險(xiǎn)控制

?    土增稅的轉(zhuǎn)移定價(jià)安排與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制

?     五、企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收規(guī)劃 

?     六、企業(yè)合并轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)稅收規(guī)劃

?     七、企業(yè)分立轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)稅收規(guī)劃

?    八、用報(bào)表來(lái)監(jiān)控涉稅風(fēng)險(xiǎn)（管理者必用的有效方法）

?   九、土增稅鑒證報(bào)告的出具與稅務(wù)機(jī)關(guān)鑒證結(jié)論

? 第五節(jié)  房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)稅收問(wèn)題解答