本輪中國(guó)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)超預(yù)期上漲的關(guān)鍵原因，是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和新房開(kāi)工面積連續(xù)下滑的情況下，總體供應(yīng)出了問(wèn)題。2014年以來(lái)，由于對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期看淡，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備和開(kāi)工面積都大幅度下滑，從而在房地產(chǎn)政策回暖之后，出現(xiàn)了一二線城市需求旺盛，庫(kù)存告急，庫(kù)存的下降又激化了上漲的預(yù)期，從而出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的猛漲和瘋漲。

我清楚記得在2014年9月30日，在房地產(chǎn)市場(chǎng)陷于低迷，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)為零的情況下，人民銀行調(diào)整首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，打響了中央政府救市的第一槍。我在第一時(shí)間寫的文章《不是每一朵野百合都會(huì)有春天》中寫道“一線城市、熱點(diǎn)城市以及人口未來(lái)流入的城市，需求依然旺盛，庫(kù)存不是問(wèn)題。一旦政策喪心病狂的救市，你一定要同樣喪心病狂的出手買房”。如此判斷的原因很簡(jiǎn)單，這三類城市未來(lái)仍然屬于人口凈流入地區(qū)，住房的需求長(zhǎng)期處于旺盛狀態(tài)，一旦政策回暖，房?jī)r(jià)自然回到上漲的趨勢(shì)。今年房?jī)r(jià)的基本邏輯都是“供給短缺導(dǎo)致的報(bào)復(fù)性上漲”。

盡管高層明確警示房地產(chǎn)泡沫，明確提出要“抑制資產(chǎn)價(jià)格”，但未來(lái)房地產(chǎn)的走勢(shì)主要受供求關(guān)系的左右，而不是政策的調(diào)整或者對(duì)價(jià)格泡沫的擔(dān)憂。對(duì)于那些土地供應(yīng)不夠，新開(kāi)工面積不夠的城市而言，盡管房?jī)r(jià)已經(jīng)讓人恐懼，恐怕仍然將會(huì)處在上漲的周期。

以北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)為例。北京今年房?jī)r(jià)的上漲在一線城市里沒(méi)有上海和深圳那么搶眼，但進(jìn)入今年下半年后，后勁十足，支撐房?jī)r(jià)的各種因素都在預(yù)示著房?jī)r(jià)可能不會(huì)就此止步。判斷北京的房?jī)r(jià)，應(yīng)該關(guān)注三個(gè)指標(biāo)：

一是土地市場(chǎng)。北京除了今年3月，大興出了一個(gè)“地王”，土地市場(chǎng)并沒(méi)有上海、深圳以及新的“四小龍”那么火爆。根本原因是今年北京土地市場(chǎng)供應(yīng)下降。根據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，北京共成交土地24宗，比去年同期下降48.9%，其中住宅用地僅成交7宗，較去年同期下降66.7%。無(wú)論是土地交易宗數(shù)，還是交易體量均創(chuàng)下歷史新低。從5月至今，北京土地市場(chǎng)已連續(xù)3個(gè)月沒(méi)有供一塊地。并非因?yàn)楸本o(wú)地可供，而是因?yàn)榻衲瓯本┰谕恋毓?yīng)上實(shí)現(xiàn)嚴(yán)控政策，明確新增建設(shè)用地控制在1850公頃以內(nèi)。看歷史數(shù)據(jù)，從2013年到2015年，北京土地供應(yīng)面積逐年遞減，三年供應(yīng)住宅用地為113宗，合計(jì)建筑面積為2046萬(wàn)平方米，其中還包含自住房等非商品住房。在房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅回暖的情況下，土地供應(yīng)的減少一定會(huì)導(dǎo)致進(jìn)一步看漲的預(yù)期，導(dǎo)致后市房?jī)r(jià)的大漲。

二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。前7個(gè)月，北京完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2002.1億元，同比下降9.6%。其中，住宅投資完成950.6億元，同比下降9.1%；住宅施工面積下降7.5%；住宅新開(kāi)工面積下降8.8%。這意味著，在需求和成交大漲的情況下，未來(lái)的供應(yīng)仍然處在下降的通道。8月份，北京只有兩個(gè)住宅項(xiàng)目入市，兩個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品209套。

三是庫(kù)存。自8月份以來(lái)，北京的住宅庫(kù)存跌至6萬(wàn)套以內(nèi)的歷史低水平。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至8月30日，北京可售期房住宅的剩余套數(shù)為28932套，面積約398.7萬(wàn)平方米，可售現(xiàn)房住宅套數(shù)為32450套，可售面積約416.1萬(wàn)平方米。當(dāng)前庫(kù)存期房加現(xiàn)房的合計(jì)住宅套數(shù)也僅為61382套，平均單套面積為132.7平方米。按照每月1萬(wàn)多套的簽售，去庫(kù)周期不足5月，盡管北京市場(chǎng)已經(jīng)是二手房唱主角，但新房庫(kù)存的告急，勢(shì)必對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)形成極大的上漲壓力。

以上三個(gè)指標(biāo)構(gòu)成了對(duì)北京房?jī)r(jià)上漲的最有力的支撐。盡管北京平均每套的住宅價(jià)格超過(guò)了500多萬(wàn)，四環(huán)以內(nèi)新建商品房住宅單套成交價(jià)已超過(guò)1000萬(wàn)元，但在需求旺盛，看漲預(yù)期不改的情況下，目前已經(jīng)太高的價(jià)格對(duì)看漲預(yù)期并未構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的威脅。如果北京土地供應(yīng)的政策不變，房?jī)r(jià)未來(lái)連想一下都很可怕。

對(duì)其他城市房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷，筆者認(rèn)為基本上可以參照以上三個(gè)指標(biāo)來(lái)判斷。凡是土地供應(yīng)充足，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速快，新房開(kāi)工面積大的城市，未來(lái)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)是大概率。比如合肥、鄭州、武漢等城市，盡管目前房?jī)r(jià)表現(xiàn)搶眼，但看看這三個(gè)指標(biāo)，在未來(lái)供應(yīng)沒(méi)有問(wèn)題的情況下，基本意味著這三個(gè)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)走到了盡頭。今年的最后一個(gè)季度，房地產(chǎn)的熱點(diǎn)城市也許仍然會(huì)轉(zhuǎn)換，但很顯然，能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)真正形成支撐的，仍然是土地供應(yīng)和未來(lái)的新房供應(yīng)。在這個(gè)問(wèn)題上，包括北京、上海在內(nèi)的一線城市深得“饑餓營(yíng)銷”的真諦，玩得比合肥這些今年好像中了獎(jiǎng)的新人要嫻熟多了。未來(lái)房?jī)r(jià)，除了我持續(xù)看好的東莞，最終還得回到老辣的一線