土地增值稅清算要點(diǎn)解析及稅收策劃

課程設(shè)置背景：

2020年，是極不平凡的一年。

為了應(yīng)對(duì)疫情防控，我國(guó)實(shí)行大幅度的減稅降費(fèi)措施，對(duì)戰(zhàn)勝疫情和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要的作用。召開的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：要優(yōu)化稅務(wù)執(zhí)法方式，深入推進(jìn)執(zhí)法、精細(xì)服務(wù)、精準(zhǔn)監(jiān)管、精誠(chéng)共治，不急轉(zhuǎn)彎，政策操作上要更加精準(zhǔn)有效，大幅提高稅法遵從度，把握好政策時(shí)度效。

會(huì)議提出“大幅提高稅法遵從度”是少有的，這說明2020年在落實(shí)減稅降費(fèi)的過程中，的確有部分企業(yè)不遵守稅收法規(guī)，稅費(fèi)繳納沒有到位，預(yù)示著2021年要加強(qiáng)稅收征管力度，把應(yīng)征的稅費(fèi)征收入庫(kù)。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的是增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，尤以土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)。土地增值稅清算時(shí)間跨度長(zhǎng)、稅負(fù)重、技術(shù)含量高、財(cái)稅差異協(xié)調(diào)難，而且有相當(dāng)多開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅長(zhǎng)期沒有進(jìn)行清算，一旦清算，風(fēng)險(xiǎn)大、補(bǔ)稅多、處罰重，建議房地產(chǎn)企業(yè)必須加大自查自糾力度，避免遭受重大經(jīng)濟(jì)損失。

為此，我們組織這次視頻講座，從房地產(chǎn)開發(fā)流程、稅收法規(guī)、財(cái)稅處理等多維度講解土地增值稅清算的基本法規(guī)、操作流程、清算要點(diǎn)和節(jié)稅智慧，幫助房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅、應(yīng)繳盡繳、不交冤枉稅。

課程受益：

1、土地增值稅的核心是增值額，如何計(jì)算應(yīng)稅收入總額和扣除項(xiàng)目金額，確保增值額的正確計(jì)算，依法繳納土地增值稅。

2、“營(yíng)改增”后，“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”與土地增值稅“應(yīng)稅收入總額”差異分析，怎樣按房產(chǎn)類別進(jìn)行納稅調(diào)整。

3、用實(shí)例詮釋按“分類法”計(jì)算各類開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，為土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳奠定基礎(chǔ)。

4、由于各地土地增值稅的“預(yù)征率”偏低，造成各年度多交了企業(yè)所得稅，土增稅清算補(bǔ)稅后如何清退企業(yè)所得稅。

4、以典型案例提示性解讀土地增值稅的策劃技巧。

授課對(duì)象：

房地產(chǎn)公司主管財(cái)稅工作的總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理及納稅經(jīng)辦人員，中介業(yè)務(wù)人員，歡迎房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管人員參加。

主要講課內(nèi)容

  土地增值稅應(yīng)稅收入總額計(jì)算

1、土地增值稅清算的核心與核心的主要方面

2、土地增值稅應(yīng)稅收入總額的計(jì)算

3、土地增值稅清算單位與清算條件

4、土地增值稅預(yù)征、清算及申報(bào)的差異與財(cái)稅處理

5、土地增值稅清算前的準(zhǔn)備工作

第二講  土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的法律規(guī)定

1、土地增值稅扣除憑證的規(guī)定

2、扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算

3、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅法規(guī)定與財(cái)稅處理

4、土地增值稅清算需要計(jì)算的特殊指標(biāo)

5、一般納稅人轉(zhuǎn)讓“營(yíng)改增”前舊房土地增值稅的繳納

第三講  分類法核算開發(fā)產(chǎn)品成本

1、成本核算“分類法”的原理與法律依據(jù)

2、劃分開發(fā)產(chǎn)品類別的六項(xiàng)原則

3、《開發(fā)成本》科目核算內(nèi)容與賬戶設(shè)置

4、開發(fā)產(chǎn)品成本核算管理與核算程序

5、成本核算的部門分工與資料提供

6、開發(fā)成本分配計(jì)算程序與方法

7、實(shí)例演示土地增值稅的開發(fā)產(chǎn)品成本分配計(jì)算方法和過程

8、用層高系數(shù)法計(jì)算各類房產(chǎn)的建筑安裝成本

9、分類法核算成本在企業(yè)所得稅中的具體應(yīng)用

10、地下車庫(kù)的成本核算與處置收益歸屬

11、建造人防車庫(kù)的投資人與人防車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬

第四講  土地增值稅優(yōu)惠政策解讀

1、銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠

2、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅臨界點(diǎn)的計(jì)算及其應(yīng)用

3、國(guó)內(nèi)收回土地使用權(quán)的稅收優(yōu)惠

4、國(guó)內(nèi)收回土地使用權(quán)取得的補(bǔ)償是否征收土地增值稅

5、房地產(chǎn)企業(yè)土地劃轉(zhuǎn)土地增值稅的稅收策劃

第五講  典型稅收策劃案例分析

1、賣毛坯房還是賣裝修房的稅收策劃

2、賣開發(fā)項(xiàng)目與賣股權(quán)的納稅博弈

3、企業(yè)管理費(fèi)用的稅收策劃

4、巧用利息據(jù)實(shí)扣除法減低稅費(fèi)的策劃

5、調(diào)整基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，降低土地增值稅的計(jì)算方法

6、土地增值稅清算時(shí)企業(yè)所得稅清退的處理方法