北大陳玉宇：中國房地產是泡沫？可能不是！他建議，如果決定在這個城市長待，不要問此時此刻處在什么周期，也不要問房價是高是低，就買。

來源：北大光華管理學院教授、北大經濟政策研究所所長陳玉宇在中國房地產市場分析研究座談會的講話

中國房地產是不是一個大的泡沫？這個泡沫會不會破？長久以來都是學術界和普通群眾關心和困惑的問題。尤其房價2015—2016年進一步的瘋狂上升之后。

北大光華管理學院教授、北大經濟政策研究所所長陳玉宇在近日舉行的“中國房地產市場分析研究座談會”上給出自己的答案：“房地產是不是個快破了的泡沫？很可能不是。就算是，不太會爆。”

他表示，“房價看起來漲了很多，但還不是一個巨大的泡沫，就算非得說它是巨大的泡沫，這個泡沫也不會崩盤。”

他是基于供給和需求兩方面做出這個判斷的。在房地產庫存方面，他表示，一線城市開發商沒存貨，北上廣深沒什么房子可賣，二線城市存貨略有上升，沒那么嚴重，四線城市的存貨很多。他表示，現在中國的房子更多的蓋在了不需要蓋的地方，沒有蓋在特別需要的地方。

他認為，長期的房價取決于長期的生產成本，需求決定短期的房價。大城市房子長期的生產成本主要不來自于建筑成本，而是來自于有限的土地供應。他指出，中國凈建筑成本1500—2000元/平，總建筑成本3000—4000元/平，小城市里建筑成本和土地價格一半一半，到了北京土地成本占三分之二，建筑成本占三分之一。

北上廣深漲到今天這個樣子，二線城市也漲不少，未來20年滿足哪些條件這些高房價可以持續？他表示要取決2個要素，取決未來人們對房子的有多強勁，其中最主要的因素就是收入增長有多快。第二個因素是政府能供多少地蓋房。他引用Gleaser的研究數據，未來20年保持6-7%的GDP增長速度是可能的，北京把每年蓋的房子數差不多降到以前的一半，差不多保證今天買房子的人在未來20年還有3%的去除通脹后的凈收益率。因此為了保持房價不會跌必須限制供給，而政府能夠限制供給。但是還不能供地太多，供地太多就崩盤了。

他稱之為，中國特色的房地產繁榮或者是中國特色的房地產泡沫。他認為這種管制出來的繁榮其中一個主要的負責人就是政府。因為全國土地歸政府所有，中國只有政府是土地供應商。而其他國家都是很多私人的土地供應商，能夠對價格做出反應使得市場均衡，使得市場功能發揮比較好。

在需求方面，中國的泡沫和美國當年的房地產泡沫不一樣。

1、中國至少20%的首付，二三套甚至更高，美國當年5%的首付很普遍，10%的首付算高的。

2、中國的房貸利率不低，并沒有像美國給優惠利率，從所得稅中扣除等等因素。

3、中國是高儲蓄的國家，美國是低儲蓄的國家。

4、美國的泡沫是年輕人買房，中國都是家長給孩子買，年輕人買不起就不買。

與此同時，他也承認，房價的確已經很高了，接近快成為一個被崩掉的泡沫了，必須非常小心謹慎對待它。“我們可以讓房價不崩，但這是有成本的，成本就是城市化速度變慢，成本會帶來生產效率方面的損失。”

為此他提出以下幾條改革建議：

國土部門改革僵化的用地指標審批機制，由地方政府更大自主權利決定土地的使用；

改革城市規劃的工程師主義做法，充分考慮成本、價格的作用，不能墨守毫無根據的容積率指標，要充分考慮當地的市場情況；

改交易環節的稅收為持有環節的稅收；

大力建設健康的金融和資本市場，增加人們儲蓄的出處，有更多投資機會和方式，減少買房需求；

大力促進勞動生產率和全要素生產率的提高；適當進行房地產投資需求管控，尤其在一二線城市。

至于該不該買房，陳玉宇表示，房地產有一個特征，漲價的時候狂漲，蓋房子的人多，經濟繁榮，經濟衰退了，價格是跌的，即便維持名義價格是不跌的，但每年5%的通脹，熬2年之后，房子實際跌了10個點。他建議，如果決定在這個城市長待，不要問此時此刻處在什么周期，也不要問房價是高是低，就買。