【課程背景】

2016年3月5日全國人大會，李克強總理下了“軍令狀”，要求房地產業、建筑安裝業、生
活服務業、金融業等四大行業的“營改增”必須在今年5月1日落地，3月23日財媽和稅總隨
即下發了財稅[2016]36號文件，全面推進“營改增”正式落靴，4月5日稅媽又出臺了五個
營改增實施辦法，增值稅從此一統江山，增值稅將退出歷史舞臺。“營改增”對物業管理
企業到底是利是弊？財政部長樓繼偉保證，“營改增”后四大行業不增負，但對企業是否
增負卻拒絕正面回答，根據此前有關部門的測算，“營改增”落地而稅負提高甚至大幅度
提高大有人在，您是屬于哪一種呢？另外，隨著“營改增”的正式落地，物業管理行業增
值稅增值稅征收管理風險無疑加大。
本課程旨在使學員迅速了解物業行業“營改增”政策，掌握“營改增”對其造成的納稅風
險，用最短的時間，讓我們物業高管和財務總監等掌握項目開發建設過程中營改增的疑
難問題，全面控制其中的風險，并有效開展納稅籌劃，為企業爭取最大化利益！


【課程收益】
1．解讀建安企業營改增稅收政策精髓，熟練掌握并解決行業營改增過渡期涉稅問題
；
2.分析建安企業建造收入與成本構成中遇到的主要增值稅涉稅風險點，把握營改增應
對策略及涉稅籌劃技巧；
3．掌握營改增對建安企業在經營層面和管理層面造成的影響，并對如何應對這些影
響有個清晰認識。
4.熟練地運用各種稅收政策實施有效的納稅籌劃，為企業爭取最大化的稅收收益。
【課程內容】
模塊一、“營改增”政策速遞和精髓解讀
1.房地產行業“營改增”政策涉及的主要內容解讀
2.建筑安裝行業“營改增”政策涉及的主要內容解讀
3.增值稅與增值稅差異主要在哪
4.增值稅對納稅人分類與管理有什么特殊要求
5.增值稅計稅方法和稅款計算
6.增值稅對進項稅額的抵扣方法有哪些，什么項目不允許抵扣？
7.增值稅專用發票使用和管理的主要內容，營改增企業的最大風險在哪兒
8.營改增企業納稅地點有何特殊規定或要求
9.營改增后是否全部由國稅部門負責稅源地征收管理而跟地稅部門不再有關系？
10.建安企業的一般納稅人賬務處理方法知多少？
模塊二、物業管理行業“營改增”涉稅主要風險與納稅規劃
一、物業經營收入方面
1.物業服務收入（公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入）等如
何確認收入和體現銷項稅額？
2.物業經營收入（房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場、集中供暖、中央
空調等共用設施收入）是否需要分開核算并按不同的稅率各自申報？
3.物業大修收入屬于什么業務性質的收入，應如何核算和申報？
4.物業酬金收入的納稅義務發生時間如何規定并應如何確認收入的實現？
　　5.廣告收入、廢品回收收入、場地租賃、停車服務費及無形資產轉讓收入等應如何
確認收入的實現？
　　6.商業用房經營收入如何確認收入并納稅申報
7.受房地產開發商之托管理出租不動產獲得租金收入如何納稅
8.項目前期介入獲得的開發商補償收入如何納稅
9.代收的各類初裝費、水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租是否構成價外費
用？
10.物業公司實行收入分成的如何繳納
11.物業公司收取的物業接管費
12.物業公司收取的一次性收取全年物業管理費如何納稅？
13.物業公司收取的各類灰色收入有何稅收風險？
......
二、物業經營成本
1.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用能否獲得進項抵扣？
2.清潔衛生費用有哪些可以獲得進項抵扣哪些不行？
3.秩序維護費用能夠獲得進項抵扣嗎？
4.綠化養護費用有哪些空間可以利用從而獲得進項抵扣？
5.物業管理企業期間費用（管理費用、銷售費用、財務費用）等包含的進項是否可以
抵扣？
6.物業管理企業固定資產包含的進項稅額是否允許扣除
7.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用是否可以獲得進項抵扣？
8.社區文化活動費用和經業主同意的其它費用能否獲得進項抵扣？
9.物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造所發生費用是否可以進項
抵扣？
......