課程大綱：

一、 個體工商戶及小微企業繳納稅收種類及政策規定

1. 個體工商戶常規繳稅項目及稅收基本政策

2. 小微企業繳稅種類及稅收政策

3. “兩小”納稅人稅收風險識別及稅收籌劃

二、 如何**納稅人申報表看待納稅人的經營狀況

1. 根據納稅人貨勞稅申報表看企業的經營情況

2. 根據企業所得稅申報表洞悉企業盈利能力

3. 利用稅收分析手段考察企業的經營數據的真實性與準確性

三、 房地產企業稅收基本概況及稅收風險點防控

**階段 ：拿地階段涉稅分析

一、契稅問題

1、取得土地使用權環節契稅的依據

2、拆遷費繳納契稅嗎？

3、拆遷后重新購房契稅問題

4、以項目換土地等方式承受土地使用權契稅問題

5、未辦理土地使用權證轉讓土地契稅問題

二、耕地占用稅

三、印花稅

四、城鎮土地使用稅

五、營業稅

1、合作建房怎樣繳納營業稅？

2、拆遷還房業務涉稅分析

3、房地產開發企業取得的“毛地”，對土地進行一級開發怎樣納稅？

六、土地增值稅：拆還土增稅處理

合作建房的土增稅處理

七、企業所得稅

1、籌建期業務招待費處理

     籌辦期確定

2、非貨幣交易取得土地使用權的成本確定

3、拆還企業所得稅處理

4、拆遷補償的各種形式利弊

5、房企取得政府給予土地返還款的涉稅分析

（1）政府返還會計處理是計收入還是沖成本？

（2）政府返還稅收風險有哪些？可能被認定不征稅收入嗎？

第二階段 ：設計、施工階段涉稅分析

一、印花稅

二、甲供材營業稅：甲供材營業稅

三、城鎮土地使用稅

四、房產稅

第三階段：預售階段涉稅分析

一、營業稅

1、房企銷售未完工產品涉稅處理

2、定金、會員費、誠意金涉稅處理

3、房地產開發企業代收費用涉稅分析

4、房企代墊首付和購房返稅涉稅分析

5、房企與業主違約金涉稅問題分析

二、土地增值稅（預征）

土地增值稅的預征與核定

三、企業所得稅

1、企業銷售未完工開發產品取得的收入，企業所得稅如何繳納？

2、房地產企業的預計利潤能否彌補以前年度虧損？

3、廣告費、業務宣傳費的計算依據應該如何掌握

4、接待費開支范圍

5、員工服飾

四、印花稅

五、城鎮土地使用稅

六、房產稅

七、契稅

第四階段：竣工銷售階段涉稅分析

一、營業稅

1、企業以房地產進行投資聯營的稅收政策

2、轉讓在建項目怎樣繳納營業稅？

3、還本方式銷售商鋪稅務處理

4、售后回購稅務處理

5、商鋪售后返租涉稅分析

二、企業所得稅（完工產品）

（一）收入部分

1、房地產企業銷售開發產品銷售確認的原則和條件

  房企將開發產品用于職工宿舍稅務處理

2、房地產企業完工標準

3、委托代銷、按揭方式銷售開發產品何時確認銷售？

4、免契稅、免物業費的收入確認問題

5、轉讓人防設施涉稅處理

（二）成本部分

1、房企成本對象管理

2、房地產企業成本、費用的扣除政策深度解析

（1）計稅成本支出的內容

（2）房地產企業成本核算方法

（3）開發產品成本中的哪些費用可以預提？

（4）房地產企業以本企業為主體聯合其他企業單位合作或合資開發房地產，且未成立獨立法人公司的怎樣計算應納稅所得額？

3、房地產企業以房換地方式取得土地使用權的，怎樣確定土地使用權的成本？

4、土地閑置費扣除涉稅分析

 5、售房部、樣板房涉稅處理

6、地下車庫的涉稅處理

7、房地產企業借款涉稅風險處理

（1）企業之間資金拆借如何把握利息支出限度？

（2）企業向個人借款利息涉及的利率、票據、個人所得稅問題如何處理

8、房地產在匯算清繳期內取得相關支出的發票如何處理？

9、跨年度發票涉稅分析

10、個人房產轉讓稅收政策解讀

個人購買房產契稅政策   購房契稅政策修訂

購房營業稅政策  

離婚房產稅收處理

夫妻之間房屋土地權屬變更契稅

購房個稅政策（國五條）

住房轉讓個稅核定政策依據

重新購房契稅問題

三、土地增值稅（項目清算）

政策依據：

土地增值稅清算管理

清算管理規程

四、城鎮土地使用稅

五、印花稅

六、房產稅

七、契稅

1、購房人辦理退房如何退契稅？

2、無效產權轉移征收契稅的稅務處理

第五階段：項目清算階段涉稅分析

1、項目公司注銷前的土增和企業所得稅處理

房地產企業進行土地增值稅清算后，在辦理注銷時企業所得稅處理

2、清算年度造成虧損能否辦理退稅

   清算所得與剩余財產有何區別？