房地產建安企業營改增瞻望及稅務規劃

前言：

一、 思考：為嘛要營改增？營業稅和增值稅有啥區別？營業稅重復征收了哪些稅？如何理解結構性減稅？

二、 建筑業、房地產業營改增的難點在哪里？

三、 思考：營改增對企業的運營有何影響？對經營預算、資金管理、財務指標及績效評價有何影響？對于財務提出什么要求？

四、 思考：營改增前我們能做哪些準備？

**部分：建筑業營改增政策瞻望

五、 思考：建筑業核算的范圍是什么？有哪些相關收入？

六、 思考：建筑業營改增的基本政策是什么？

1.《細則》第十六條：除本細則第七條規定外，納稅人提供建筑業勞務（不含裝飾勞務）的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。

2.《條例》第五條第三項：納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業額。

3.營改增后的政策可能怎樣變化？

七、 思考：建筑企業施工主體與納稅主體不一致能否應對營改增？什么是轉包？什么是違法分包？什么算借用資質？什么是勞務分包？什么是內部承包？對于營改增有何影響？

八、 思考：建筑業新老項目如何過渡？如何計算增值稅？在執行過程中的合同如何過渡？已預收工程款并預交營業稅的項目如何過渡？決算滯后造成的收入滯后（成本已發生）如何過渡？

九、 營改增政策過渡問題——如何確定新老項目？老項目簡易計征增值稅能否抵扣進項稅額？

十、 思考：營改增后掛靠會怎樣？掛靠無法回避增值稅專用發票虛開風險。

十一、 虛開發票行為的罪與罰。

十二、 思考：營改增過渡階段賬務如何調整？按照完工百分比結轉收入還是開票做收入？對于營改增實施日賬務調整有何影響？

十三、 營改增后建筑企業如何會計核算？如何結轉損益？

第二部分：房地產營改增政策瞻望

十四、 房地產企業營改增前繳納哪些稅？營改增后繳納哪些稅？

十五、 房地產企業經營包括開發商品房、土地開發、物業出租、物業管理等，營改增后增值稅處理有什么不同？

十六、 房地產企業營改增如何過渡？如何確定新老項目？新老項目增值稅政策有何區別？您愿意選擇簡易計稅還是一般計稅？您有選擇權嗎？取得成片土地分期開發如何過渡？如何避免在營改增實施過程中多交冤枉稅？

十七、 房地產企業營改增稅率如何確定？確定稅率要考慮哪些因素？

十八、 營改增后房地產銷售收入可以分解嗎？價外費用和混業經營有無區別？

十九、 營改增后如何計提增值稅銷項稅額？僅僅是銷售不動產嗎？買房送汽車、買房免物業費、買房返利、買房墊首付、售后回租、免租期、無償租賃、無償借款、不動產投資、包銷和代銷、三方抵賬、材料抵頂工程款、收取施工方水電費……。親，這些您有嗎？

二十、 營改增后建筑、房地產企業納稅時點如何確定？收取預付款開具收據還是發票？收取預付款是否納稅？工程竣工結算是否納稅？牛的銷售“日光盤”要繳納天價稅款嗎？工程結算未收款未開票是否納稅？

二十一、 營改增后建筑、房地產企業納稅地點是哪里？ 一方管理變為兩方管理不知是悲還是喜……

二十二、 營改增對于土地增值稅定價策略有無沖擊？

第三部分：建筑房地產營改增風險管控與稅務規劃

二十三、 營改增對于企業所得稅、個人所得稅有無影響？

二十四、 營改增對于房產稅、契稅、印花稅有無影響？

二十五、 建筑、房地產招投標預算造價營改增后如何改變？

二十六、 營改增后材料采購還要不要貨比三家？如何設計低稅負的采購制度？

二十七、 房地產營改增土地如何抵扣進項稅額？一級開發商取得土地，生地變熟地后轉讓，怎么征？附帶建設回遷房取得土地方式下，回遷房產視同銷售并繳納增值稅？現金拆遷補償部分的增值稅處理？無論是回遷房產補償還是現金補償能否算取得土地使用權的進項稅額？土地出讓金返還-----怎么辦？項目公司尚未成立，以總公司的名義拿地，合同的簽字方，發票抬頭都是總公司，不是項目公司。在項目公司成立后，取得土地的相關支出是否能作為項目公司的成本？項目公司是否可以進行增值稅抵扣？

二十八、 營改增后建筑企業、房地產企業如何面對甲供材稅負測算和建立定價機制？

二十九、 營改增后建筑企業、房地產企業如何解決勞務費列支問題？發工資還是開發票？

三十、 營改增后能抵扣是好事，不能抵扣是風險，親！知道哪些進項不能抵扣嗎？

第四部分： 現場交流